MINISTERIO DE HACIENDA Y ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
TRIBUNAL ECONÓMICO ADMINISTRATIVO REGIONAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Avd. de Aragón nº 30 planta 7ª 46021 valencia
Procedimiento: Valoración colectiva de carácter general. Ponencia de valores Totales de Siete Aguas, (BOP nº 152 de 28 de junio de 2013)
Expediente:
Documento:
Referencia Catastral:
Don/Doña...........................................................................................................mayor de edad, con DNI............................................., y con domicilio a efectos de notificaciones en ...................................................................................................................................... Propietario del bien inmueble con referencia catastral....................................................
EXPONE:
Que en virtud del presente escrito presento RECLAMACIÓN ECONÓMICO ADMINISTRATIVA, por encontrarla no ajustada a derecho, con fundamento en los siguientes hechos y fundamentos de derecho.
I. -HECHOS
Primero.-Que he recibido resolución desestimatoria sobre el recuro de reposición presentado, sobre la valoración catastral derivada de la Valoración colectiva de carácter general Ponencia de Valores Totales de Siete Aguas acuso de recibo la notificación por comparecencia electrónica o correo certificado de los nuevos valores catastrales.
Segundo.- Sobre la valoración catastral de los inmuebles. Arbitrariedad y falta de equidad, y por tanto la valoración individualizada. de mi finca no se ajusta a la realidad, obteniendo un valor catastral muy superior a la realidad actual.
A.- Que supone aumentos de valor Catastral medios del orden del 330%, cuando en el periodo 1.999 a 2.011 el IPC ha subido el 49%, y el salario medio una vez descontado el efecto de la inflación, apenas creció un 6,15% entre 2000 y 2010, crecimiento amortizado por la perdida de poder adquisitivo en los dos últimos años.
B.- La valoración de la actual ponencia se fundamenta en un estudio de mercado que no es adecuado con la realidad económica que en los últimos años ha sufrido el país, y en especial la valoración y posibilidades de transmisión de los bienes inmuebles, con un desplome de valoraciones y tasaciones de mas del 50%, y una caída de los precios de las viviendas, en los últimos 6 años, del 39% y que el propio ministerio de fomento eleva al 58% para el mercado de vivienda de segunda mano, unido a un mercado con nulo movimiento y con las entidades financieras “cargadas” de activos tóxicos.
C.-Por tanto la valoración realizada parte de un error de hecho, y como la propia ponencia reconoce en el documento 4 “conclusiones del estudio de mercado”, NO EXISTEN SUFICIENTES TESTIGOS EN LOS ÚLTIMOS AÑOS apoyándose en otros datos estadísticos y corrigiendo los valores del mercado en un 11%, por lo que considera un mercado desvirtuado por otros factores económicos y en consecuencia inaplicable según determina el real decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
D.- La valoración de la ponencia se contradice con los últimos informes del Instituto Nacional de Estadística sobre la evolución del índice de precios de la Vivienda del primer y segundo trimestre del 2.013, en el que el resumen de los mismos son devastadores:
El precio de la vivienda libre bajó en España el 14,3% en el primer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, con lo que este indicador registró su tercera mayor caída desde el inicio de la serie en 2007, tras las sufridas en el segundo (14,4%) y tercer trimestre (15,2%) de 2012.
Respecto al último trimestre de 2012, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) ha retrocedido el 6,6%, la tasa intertrimestral más baja desde 2007.
Este descenso coincide con el fin de la deducción por compra de vivienda nueva y el incremento del IVA que grava la compraventa de casas a estrenar del 4 al 10%.
Por tipo de vivienda, el precio de los inmuebles nuevos bajó el 12,8 % en términos interanuales, en tanto que el de los de segunda mano se redujo el 15,3%, siendo la media de -14,3%
Con estos ajustes, el precio de la vivienda continúa en España la escalada de bajas trimestrales que inició a comienzos de 2008.
En la Comunidad Valenciana el recorte ha sido de un (12,5%).
Pero si miramos el último informe del segundo trimestre la perspectiva no es mejor:
En la comunidad Valenciana el descenso ha sido de un (10,8%)
Los precios de la vivienda en este segundo trimestre se sitúa en el 12% habiendo un ligero repunte pero con la tendencia a la baja igual al primer trimestre.
Sorprendentemente en la desestimación del recurso no se ha tenido en cuenta, obviando dicha argumentación.
Para que esto se vea de una manera más clara, y utilizando las mismas fuentes, del boletín mensual de estadística, tenemos los siguientes precios de la vivienda medios:
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Precio de las viviendas
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|
Unidades: euros
|
|
1995Q1
|
1995Q2
|
1995Q3
|
1995Q4
|
1996Q1
|
1996Q2
|
1996Q3
|
1996Q4
|
€/m2 vivienda libre
|
670,80
|
686,00
|
682,60
|
692,70
|
686,00
|
697,80
|
691,00
|
694,40
|
€/m2 v. libre de < 2 años
|
692,70
|
689,40
|
691,10
|
707,60
|
699,30
|
692,70
|
709,30
|
717,50
|
€/m2 v. libre de > 2 años
|
643,80
|
672,60
|
665,90
|
664,20
|
662,50
|
696,40
|
677,70
|
677,70
|
Notas:
|
1997Q1
|
1997Q2
|
1997Q3
|
1997Q4
|
1998Q1
|
1998Q2
|
1998Q3
|
1998Q4
|
1.- Fuente de información: Ministerio de Fomento
|
691,00
|
726,40
|
726,40
|
702,80
|
716,30
|
761,80
|
777,00
|
756,70
|
710,90
|
715,90
|
717,50
|
724,10
|
752,30
|
787,00
|
798,50
|
805,20
|
Fuente: Boletín Mensual de Estadística. INE
|
681,10
|
730,40
|
728,70
|
689,60
|
701,50
|
755,90
|
769,50
|
740,60
|
1999Q1
|
1999Q2
|
1999Q3
|
1999Q4
|
2000Q1
|
2000Q2
|
2000Q3
|
2000Q4
|
Copyright INE 2013
|
780,30
|
805,60
|
827,50
|
829,20
|
856,20
|
879,80
|
891,60
|
893,30
|
|
831,60
|
859,70
|
869,60
|
896,10
|
917,60
|
949,00
|
968,80
|
992,00
|
|
764,40
|
789,80
|
813,60
|
806,80
|
835,70
|
856,10
|
862,90
|
857,80
|
|
2001Q1
|
2001Q2
|
2001Q3
|
2001Q4
|
2002Q1
|
2002Q2
|
2002Q3
|
2002Q4
|
|
930,30
|
962,40
|
982,60
|
992,70
|
1.051,70
|
1.117,40
|
1.142,70
|
1.164,60
|
|
1.023,40
|
1.056,50
|
1.074,60
|
1.104,40
|
1.125,90
|
1.163,90
|
1.197,00
|
1.225,10
|
|
902,00
|
932,50
|
946,10
|
956,30
|
1.024,30
|
1.097,30
|
1.114,30
|
1.134,70
|
|
2003Q1
|
2003Q2
|
2003Q3
|
2003Q4
|
2004Q1
|
2004Q2
|
2004Q3
|
2004Q4
|
|
1.230,30
|
1.309,60
|
1.344,90
|
1.380,30
|
1.456,20
|
1.538,80
|
1.570,80
|
1.618,00
|
|
1.261,50
|
1.304,50
|
1.352,40
|
1.387,10
|
1.431,80
|
1.524,30
|
1.544,20
|
1.618,60
|
|
1.214,50
|
1.309,60
|
1.341,90
|
1.377,60
|
1.465,90
|
1.544,00
|
1.581,40
|
1.613,70
|
|
2005Q1
|
2005Q2
|
2005Q3
|
2005Q4
|
2006Q1
|
2006Q2
|
2006Q3
|
2006Q4
|
|
1.685,40
|
1.752,80
|
1.781,50
|
1.824,30
|
1.887,60
|
1.942,30
|
1.956,70
|
1.990,50
|
|
1.653,30
|
1.714,50
|
1.742,60
|
1.786,20
|
1.856,70
|
1.912,90
|
1.926,10
|
1.957,50
|
|
1.698,60
|
1.768,20
|
1.800,50
|
1.843,70
|
1.900,70
|
1.952,40
|
1.968,70
|
2.002,60
|
|
2007Q1
|
2007Q2
|
2007Q3
|
2007Q4
|
2008Q1
|
2008Q2
|
2008Q3
|
2008Q4
|
|
2.024,20
|
2.054,50
|
2.061,20
|
2.085,50
|
2.101,40
|
2.095,70
|
2.068,70
|
2.018,50
|
|
1.993,90
|
2.028,60
|
2.036,90
|
2.069,90
|
2.094,70
|
2.088,10
|
2.071,60
|
2.022,00
|
|
2.035,00
|
2.062,10
|
2.068,90
|
2.085,90
|
2.102,10
|
2.098,50
|
2.062,10
|
2.007,70
|
|
2009Q1
|
2009Q2
|
2009Q3
|
2009Q4
|
2010Q1
|
2010Q2
|
2010Q3
|
2010Q4
|
|
1.958,10
|
1.920,90
|
1.896,80
|
1.892,30
|
1.865,70
|
1.848,90
|
1.832,00
|
1.825,50
|
|
1.959,20
|
1.923,90
|
1.911,10
|
1.899,60
|
1.869,90
|
1.846,70
|
1.846,70
|
1.829,90
|
|
1.956,80
|
1.917,70
|
1.890,50
|
1.878,70
|
1.863,40
|
1.854,90
|
1.827,70
|
1.819,50
|
|
2011Q1
|
2011Q2
|
2011Q3
|
2011Q4
|
2012Q1
|
2012Q2
|
2012Q3
|
2012Q4
|
|
1.777,60
|
1.752,10
|
1.729,30
|
1.701,80
|
1.649,30
|
1.606,40
|
1.565,60
|
1.531,20
|
|
1.793,80
|
1.770,70
|
1.747,50
|
1.721,10
|
1.671,50
|
1.645,00
|
1.603,70
|
1.587,70
|
|
1.764,80
|
1.739,40
|
1.719,00
|
1.691,80
|
1.637,50
|
1.593,30
|
1.554,20
|
1.515,20
|
|
2013Q1
|
2013Q2
|
|
|
|
|
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|
1.519,00
|
1.481,70
|
|
|
|
|
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|
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1.586,10
|
1.562,30
|
|
|
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|
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1.503,30
|
1.462,90
|
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Del que tenemos el siguiente diagrama:
EVOLUCION DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA POR TRIMESTRES DESDE EL PRIMER TRIMESTRE DEL 1.995 HASTA EL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2013
Donde queda suficientemente demostrado que se están como mínimo utilizando unos valores superiores en un 20,50% a los actuales, agravado con la falta de testigos debido a la falta de transacciones de los años utilizados.
Por otro lado podemos ver la evolución del índice de precios de la vivienda en la Comunidad Valenciana, desde el año 2007, con una tendencia a la baja, continuada.
EVOLUCION DEL INDICE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA DEL AÑO 2009 HASTA EL 2º TRIMESTRE DE 2013, VIVIENDA NUEVA Y DE SEGUNDA MANO
Por tanto los testigos utilizados son claramente superiores a los valores de mercado actuales para todo tipo de vivienda y en consecuencia del valor de repercusión del suelo.
Simplemente echando un vistazo al informe provisional de la Gerencia de Catastro, de presentado en el pleno municipal del ayuntamiento de Siete Aguas de 31 de mayo de 2013 vemos los siguientes datos generales:
- La subida media del valor catastral del suelo urbano clasificado por usos tiene una subida media del 322%.
- Los suelos urbanos y urbanizables suben una media de un 947%
- Los almacenes agrícolas y demás tipos un 326%
- En el polígono de valor PU43 el valor catastral va a subir un 1.245%
Podríamos continuar detallando cada subida pero solamente diremos que la menor subida del valor catastral ha sido de un 250%, y que contrasta con la situación descrita por los demás organismos oficiales.
E.- Una valoración en la que los módulos MBR5 = 210,00 €/m2 y MBC3 = 600,000 €/m2 son resultado de aplicar el módulo M vigente fijado en la orden EHA /1213/2005, así como, de las determinaciones de la Norma 16 del citado RD 1020/19993. Esta orden fijó el modulo M en 1000,00 €/m2, en función de los estudios sobre costes de ejecución material realizados en un número representativo de promociones inmobiliarias y los valores de mercado y los costes de ejecución material resultantes de estudios realizados por el Ministerio de Fomento, las Comunidades Autónomas y los Colegios Profesionales, así como, los valores que ofrecen publicaciones especializadas en el año 2005.
F.- Simplemente con echar un vistazo a las zonas de valor A1, A2; A3, A4, A5, A6 y A7 de las conclusiones del estudio de mercado de la ponencia, en las que por ejemplo se cuantifica una vivienda en el caso antiguo (A1) con una construcción anterior al año 95 en una orquilla de 130.000 € a 155.000 €, o un chalet en la zona A5 (El Cerro), en la que el estado de conservación de la urbanización es claramente deficiente se valore en una orquilla de 250.000 € a 400.000 €, y más claramente la zona de valor A4 (resto de casco antiguo) viviendas de los años 80 se valoren entre 150.000 a 250.000 €, son claramente valores totalmente desorbitados para la situación actual.
G.-Por todo lo expuesto en los apartados anteriores y según la norma 14 del RD 1020/1993 el coeficiente de apreciación y depreciación a aplicar al nuevo valor catastral debería ser como mínimo de 0,50, sin tener en cuenta los posibles errores que pueda tener la valoración.
II. – FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.-. Legitimación. Estarán legitimados para interponer el presente recurso, los que ostentan la categoría de interesados en el procedimiento, siendo estos los titulares del inmueble sobre el que recaen las nuevas ponencias de valores. Así se reconoce en el artículo 34 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Segundo.- Que la aplicación de la Ponencia de valores del término municipal de Siete Aguas, va a generar unos valores catastrales que incumplirán claramente la máxima relación posible entre el valor catastral y el valor de mercado, 0,50 según la orden del Ministerio de Economía y hacienda de 14 de octubre de 1998 (aptdo 2.2), como se demuestra en el informe provisional de la Gerencia Regional de Catastro presentado en el pleno municipal del ayuntamiento de Siete Aguas de 31 de mayo de 2013. Por lo que en consecuencia la citada ponencia es ilegal y por lo tanto nula.
Inexplicablemente, y visto todo lo que aquí se argumenta, no se ha tenido en cuenta el coeficiente N (apreciación o depreciación económica) de la Norma del RD 1020/1993 de 25 de junio, para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de la Norma 16 de dicho RD, a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando el sobreprecio del producto inmobiliario, por razones contrastadas de la alta demanda del mercado del año 2005, (año de aprobación de la orden EHA/1213/2005).
Por otro lado, aplicando la instrucción de la dirección General de tributos de 7 de diciembre de 2005 de la Conselleria D´Economia, Hisenda i Ocupació, del Valor de referencia de bienes Urbanos (valor real de los bienes como criterio determinante de la configuración de la base imponible), desde la hoja de cálculo disponible en su pagina Web , sección tributos, para el municipio de siete Aguas se obtiene un incremento del valor de referencia del 280% del valor catastral, mientras que en la ponencia actual el aumento del precio del mercado respecto al catastral según la ponencia adquiere un incremento medio del 660%, mas del doble.
A mayor abundamiento, según el art. 3 del código civil las normas se interpretaran según el sentido propio de las palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas .
En consecuencia, se deberían adecuar los valores fijados para el módulo M y sucesivos MBR; MBC a la realidad actual, ya que la coyuntura económica y del mercado inmobiliario es notablemente diferente a la que existía en el momento de la publicación de la orden EHA/1213/2005, y por supuesto aplicar el coeficiente N de apreciación depreciación económica.
Tercero.- La ponencia, se contradice al aplicar los apartados de la Ley 39/1998 de 28 de diciembre, reguladora de las haciendas locales, en su redacción anterior a la Ley 51/2002 de 27 de diciembre, de reforma de la misma, o bien el art. 32 RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Catastro inmobiliario: “Las Leyes de Presupuestos Generales del Estado podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes.” En este sentido, si aplicamos los coeficientes de actualización previstos en las última leyes de Presupuestos Generales del Estado (Hasta el año 2011), para inmuebles situados en municipios cuyas ponencias de valores totales fueron aprobadas con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 5/1997, de 9 de abril, por el que se modifica parcialmente la ley 3/1998, de 28 de diciembre, reguladora de la Haciendas Locales (12/04/1997), en tanto que la reducción de la base imponible ya finalizo en el año 2008, resultaría que en un valor catastral del año 1.999 habría sufrido hasta el año 2011 un aumento acumulado de 23,12% (1.0210 x 1,01 x 1,00). Aumento bastante menor que el de la ponencia.
Cuarto.- Que en base al articulo 17 de la Ley del Catastro, por entender que la aplicación de la normativa ha sido manifiestamente incorrecta y no se ajusta a derecho; avocando a la inseguridad a los contribuyentes que sin ninguna posibilidad de defensa, acuden a este órgano, presentando de este modo LA IMPUGNACION INDIRECTA de la ponencia de valores en cuanto se ha tenido conocimiento de su existencia, dado que a pesar de su publicidad, debido a la complejidad del asunto, están condenados a depender de que los ayuntamientos (garantes por naturaleza) sean quienes informen de que estos acontecimientos están sucediendo, y sean ellos mismos quienes los impugnen en los momentos procesales adecuados por las vías directas. (STe-aC de 13 de septiembre de 2.012).
Quinto.- Que esta parte se reserva el derecho a presentar una prueba futura pericial, con la finalidad de mantener su disconformidad con la valoración llevada a cabo por la Ponencia, y que por motivo de la celeridad tanto del procedimiento como en el plazo, ha sido imposible de adjuntar con el presente escrito.
Por todo ello y teniendo por presentada esta RECLAMACION, y por ello la Impugnación indirecta de la Ponencia de Valores, en tiempo y forma,
SOLICITA
Primero.-Que este órgano garantice el derecho real y efectivo a la información y asistencia de todos los ciudadanos del Municipio, compatible con las fechas de interposición de recursos o reclamaciones, ya que, de no ser así produciría una indefensión ante un acto de la Administración que podría producir perjuicios de difícil o imposible reparación.
Segundo.-Que publicado el edicto de la Gerencia regional del catastro de Valencia en el BOP nº 129 de 01/06/2013 en el que se aperturaba el tramite de audiencia previo a la aprobación de las ponencias totales de valores del municipio de Siete Aguas, con fecha de entrada 14 de junio de 2013 y una vez consultada la ponencia, dado de que me asiste INTERES LEGITIMO tengo conocimiento de que se presentó escrito de alegaciones a la totalidad de la ponencia ante la Gerencia Regional del Catastro, no habiendo recibido al día de la fecha resolución de las mismas por parte de la Gerencia, pese a que el artículo 42 de la ley 30/92 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, establece la obligación de la administración de dictar resolución expresa, por la que la aprobación mediante resolución de 24 de junio de 2013 BOP Nº 152 de 26/06/2013 ES NULA DE PLENO DERECHO
Tercero.- Que proceda a una nueva valoración del inmueble en cuestión procediendo a la corrección de la misma para adecuarla al momento económico actual, sin perjuicio de la posterior aplicación de la norma 14 del RD1020/1993 con un coeficiente N de apreciación y depreciación económica justificado por a la situación actual en un valor de 0,50, para que no se supere el 50% del valor de mercado, tal y como estima la legislación catastral vigente.
Cuarto.-Que se revise la Ponencia de valores en base a IMPUGNACIÓN INDIRECTA para el municipio de Siete Aguas de forma que se adecue a la situación actual, debiéndose, previos los trámites pertinentes, dictarse resolución acordando la NULIDAD de la aprobación de 24 de junio de 2013, BOP Nº 152 de 28/06/2013 por la que se aprobaron las ponencias de valores totales de los bienes inmuebles urbanos, y retrotrayéndose el procedimiento a la realización de una valoración técnica que tenga en cuenta las verdaderas circunstancias de mercado para realizar la correspondiente valoración.
Quinto.- Que en caso de estimarse parcialmente correcta la Ponencia de valores, se decrete la ANULABILIDAD de la misma por todo lo anteriormente expuesto.
Siete Aguas a .......... de....................................... de 2013
Fdo:.................................................................................
